Форум: Медико-психологические вопросыСам себе юристО Жизни и про Жизнь
Новые темы: 000
Объектно-ориентированное программирование на PHP. Авторы: Кузнецов М.В., Симдянов И.В. PHP. Народные советы. Авторы: Кузнецов М.В., Симдянов И.В. Социальная инженерия и социальные хакеры. Авторы: Кузнецов М.В., Симдянов И.В. MySQL на примерах. Авторы: Кузнецов М.В., Симдянов И.В. PHP на примерах (2 издание). Авторы: Кузнецов М.В., Симдянов И.В.
ВСЕ НАШИ КНИГИ
Консультационный центр SoftTime

Сам себе юрист

Выбрать другой skin

Выбрать другой форум

 

Здравствуйте, Посетитель!

вид форума:
Линейный форум Структурный форум

тема: Признать договор приватизации ничтожным
 
 автор: MOSYN_1961   (26.02.2009 в 06:48)   письмо автору
 
 

Семья из 3-х человек (муж, жена, несовершеннолетний ребенок) с 1989 года занимала 3-хкомнатную государственную (неприватизированную) квартиру (муж был т.н. "ответственным квартиросъёмщиком").

В середине 1998 году муж приобрел в собственность соседнюю (на одной лестничной площадке) 2-хкомнатную квартиру с целью объединения обеих квартир в одну 6-тикомнатную квартиру.

В конце того же 1998 года начался процесс переустройства (была снесена межквартирная перегородка, был заделан вход в одну из квартир, в одной из квартир кухня была переоборудована в жилую комнату, а в другой - ликвидирован санузел и т.д.). Перепланировка квартир осуществлялась БЕЗ оформления документов в БТИ (документы не оформлены и поныне).

В начале 1999 года 3-хкомнатная квартира была приватизирована. При этом муж от своего права на приватизацию отказался и квартира перешла в собственность жене и ребёнку в равных долях.

В настоящее время (в 2009 году) жена подала на развод и на раздел имущества. Юристы уверяют, что 3-хкомнатная квартира НЕ ЯВЛЯЕТСЯ совместно нажитым имуществом, а является ЛИЧНОЙ СОБСТВЕННОСТЬЮ жены и ребёнка в равных долях (ребёнок ныне уже совершеннолетний) и разделу не подлежит, а вот 2-хкомнатная, наоборот, является как раз СОВМЕСТНО НАЖИТЫМ имуществом и подлежит разделу между бывшими супругами.

Муж собирается на днях подать иск на признание договора приватизации изначально ничтожным, ибо приватизирована фактически была уже НЕСУЩЕСТВУЮЩАЯ на тот момент 3-хкомнатная квартира (её площадь фактически уже была в составе новой 6-тикомнатной). Цель мужа - перевести и 3-хкомнатную квартиру в категорию совместного имущества.

Имеет ли данный иск ("признание приватизации ничтожной") судебную перспективу на удовлетворение?

  Ответить  
 
 автор: Кузнецов М.В.   (26.02.2009 в 07:32)   письмо автору
 
   для: MOSYN_1961   (26.02.2009 в 06:48)
 

>Муж собирается на днях подать иск на признание договора приватизации изначально ничтожным, ибо приватизирована фактически была уже НЕСУЩЕСТВУЮЩАЯ на тот момент 3-хкомнатная квартира

А она юридически-то не существовала? Ведь "Перепланировка квартир осуществлялась БЕЗ оформления документов в БТИ (документы не оформлены и поныне).". Т.е. получается, что юридически, насколько я понимаю, шестикомнатной квартиры и не было, а были двушка и трешка.

  Ответить  
 
 автор: MOSYN_1961   (26.02.2009 в 08:56)   письмо автору
 
   для: Кузнецов М.В.   (26.02.2009 в 07:32)
 

Разумеется, де-юре 6-тикомнатной квартиры и сейчас НЕТ, но де-факто она (на момент приватизации 3-хкомнатной) УЖЕ была (и поныне есть).

Ведь, например, суд вполне может признать (и такие случаи в практике были), что некто Иванов (состоящий в законном браке с Ивановой, но фактически не живущий с нею) и некто Петрова (состоящая в законном браке с Петровым, но фактически не живущая с ним) ведут СОВМЕСТНОЕ хозяйство и фактически нажили СОВМЕСТНОЕ (для Иванова и Петровой) имущество (к которому ни Иванова, ни Петров никакого отношения не имеют, хотя и являются законными супругами).

Так почему суд не сможет признать ФАКТОМ существовавшую (и существующую в реальности) 6-тикомнатную квартиру? :-)

PS. Я в данном случае занимаю нейтральную позицию. Но мне очень интересно - существует ли хоть какая-то возможность мужу "урвать" назад то, что в своё время он фактически ПОДАРИЛ жене и ребёнку (отказавшись от приватизации)?
С другой стороны, по словам мужа (и жена его это НЕ ОТРИЦАЕТ, но, разумеется, в частном разговоре), при оформлении приватизации между ними была достигнута устная договорённость - муж, отказавшись от своего права на приватизацию, фактически ещё тогда с её согласия РАЗДЕЛИЛ их общее имущество. Мол, "тебе с ребёнком - трёшка, а мне - двушка". Понятно, что эту их договорённость в суде предъявить/доказать будет нельзя...

  Ответить  
 
 автор: Кузнецов М.В.   (26.02.2009 в 15:23)   письмо автору
 
   для: MOSYN_1961   (26.02.2009 в 08:56)
 

>но де-факто она на момент приватизации УЖЕ была
А как Вы, кстати, приватизировали квартиру? Когда на деле - две объединенных в одну квартиры, а Вы фактически приватизируете только часть из неё? К Вам кто-нибудь из поднадзорных органов приходил смотреть, что именно приватизируется?

  Ответить  
 
 автор: MOSYN_1961   (26.02.2009 в 16:37)   письмо автору
 
   для: Кузнецов М.В.   (26.02.2009 в 15:23)
 

Хм... Честно говоря - точно не знаю. Я описываю случай с моими знакомыми.

Но лично У МЕНЯ квартира приватизировалась просто - пошли с женой в муниципалитет (бывш. райисполком), предъявили паспорта, что-то подписали, какие-то копейки за оформление заплатили,.. и в итоге получили на руки документы о праве на собственность. Данные о квартире (и о проживающих), если не ошибаюсь, чиновник брал из какой-то компьютерной базы (или мы ему справки из жилконторы/милиции приносили - точно не помню). Но НИКТО из органов (муниципалитета) НИЧЕГО "вживую" не смотрел (этого и не требовалось) - это я помню ТОЧНО.

Полагаю, что и в описываемом мною случае было что-то похожее.

Но надо, разумеется, уточнить.

  Ответить  
 
 автор: Кузнецов М.В.   (28.02.2009 в 11:07)   письмо автору
 
   для: MOSYN_1961   (26.02.2009 в 08:56)
 

Но здесь еще вот какой аспект. У суда может возникнуть закономерный вопрос на каком основании были объединены квартиры, не получив на то соответствующего разрешения - вы ж целую межквартирную стену сломали :) Я бы скорее вот этим озаботился. Потому что было совершено противозаконное действие. И не исключен вариант, что суд потребует откатить все назад. Тогда - всё просто. В этом случае муж ничего не сможет потребовать, т.к. будут и де-юре и де-факто двушка и трешка. Есть, конечно, и масса других вариантов. К примеру, если дойдет дело до раздрая, жена может сказать в суде, что она ничего не знала, была в отъезде, а когда приехала – вместо двух квартир увидела одну, с чем была в принципе не согласна, но под давлением мужа решила оставить все как есть. И кстати, как муж будет доказывать, что приватизировалась несуществующая квартира? Он скажет – не существующая, на что жена вполне может сказать, что перепланировка была произведена уже после приватизации.

  Ответить  
 
 автор: MOSYN_1961   (28.02.2009 в 18:51)   письмо автору
 
   для: Кузнецов М.В.   (28.02.2009 в 11:07)
 

Доказать, что перепланировка производилась с согласия жены и при её деятельном участии, мужу, мне кажется, будет легко. Хотя бы потому, что жена сама производила запись происходящего на видеокамеру (со своими вполне БЛАГОЖЕЛАТЕЛЬНЫМИ комментариями и с датами съёмки), поименовав кассету "Хроника нашего ремонта". И эта видеокассета находится у мужа. На кассете запечатлен процесс слома межквартирной перегородки и в углу монитора стоит дата - это было почти за полгода до приватизации 3-хкомнатной квартиры. Также есть съёмка закладывания кирпичом входной двери в одну из квартир - и дата этой съёмки тоже предшествует приватизации.

Если суд вынесет определение, что перепланировка - незаконна (а она таковая и есть), то суд, как мне кажется, этим определением ДЕ-ФАКТО признает, что 3-хкомнатная квартира на момент приватизации уже не существовала как самостоятельная единица (и не существует сейчас).
Отличительный признак ЛЮБОЙ собственности - её всегда можно продать AS IS. Сегодня продать ни 2-хкомнатную, ни 3-хкомнатную квартиру по отдельности НЕЛЬЗЯ - ни та, ни другая сегодня не являются жилыми благоустроенными помещениями, как они числятся на бумаге (в одной квартире вовсе отсутствует санузел, в другой нет кухни и нет входа в квартиру).

Что же до решения суда "вернуть всё в прежнее состояние", то муж, как мне известно, именно такого результата и ожидает - причём ожидает с надеждой:
во-первых, таким образом доля, на которую он претендует (2-хкомнатная квартира) будет выделена ФИЗИЧЕСКИ;
во-вторых, именно это решение даст ему дополнительный шанс поднять вопрос о долях. Если, положим, 3-хкомнатная и половина 2-хкомнатной отходят жене, то и стоимость работ по восстановлению в исходное состояние, надо полагать, тоже должна быть судом возложена практически полностью на жену. А работы там много - денег уйдёт немало. А у неё средств к существованию нет вовсе.

PS. Уточнил по поводу приватизации. Как и предполагалось - никто ничего не смотрел.

  Ответить  
 
 автор: Кузнецов М.В.   (28.02.2009 в 19:51)   письмо автору
 
   для: MOSYN_1961   (28.02.2009 в 18:51)
 

>Доказать, что перепланировка производилась с согласия жены и при её деятельном участии, мужу, мне кажется, будет легко. Хотя бы потому, что жена сама производила запись происходящего на видеокамеру (со своими вполне БЛАГОЖЕЛАТЕЛЬНЫМИ комментариями и с датами съёмки), поименовав кассету "Хроника нашего ремонта". И эта видеокассета находится у мужа.
Понятно.

>Если суд вынесет определение, что перепланировка - незаконна (а она таковая и есть),
Почти стопроцентов такое решение и будет. После чего суд потребует, скорее всего, силами собственников (а и муж и жена собственники) вернуть все в прежнее состояние. Скорее всего, - потому что перепланировка далеко не косметическая. И даже если бы собственники захотели ее узаконить, вряд ли бы это удалось. Далее - не знаю. Как карта ляжет и у кого какой юрист будет. Думаю, что, наверное, здесь все останутся при своих - жена при трешке, муж - при двушке.
Если, положим, 3-хкомнатная и половина 2-хкомнатной отходят жене,
А у мужа квартира (двушка) приватизирована? Кто там собственник? Оба или один один?
..........................
Пара статей по теме.
..........................
http://www.urka.ru/news.php?show=2886
Ни для кого не секрет, что тысячи и тысячи владельцев новых квартир уже переделали их по собственному вкусу, но так и не зарегистрировали перепланировку. Теперь после вступления в действие Жилищного кодекса им надо пройти буквально "по лезвию бритвы", чтобы суметь легализовать плоды своей самодеятельности. А это придется сделать, если они захотят продать или подарить свою квартиру. Или если местные власти вознамерятся навести порядок. В этом случае, как уже говорилось, они вправе потребовать привести жилище в прежнее состояние. Проигнорирует жилец такой вердикт - придется объясняться в суде.
А дальше - развилка двух дорог. Если суд сочтет, что прошедшая де-факто перепланировка не затрагивает интересов других граждан, то он может признать ее законной. Вот это-то и есть тот самый, единственный шанс, который дает нарушителю закона статья 29 пункт 4 Жилищного кодекса. В противном случае "самовольщику" не позавидуешь. С нанимателем квартиры договор социального найма может быть расторгнут, а обязанность "восстановления статус-кво" ляжет на организацию, которой принадлежит жилое помещение. И наконец, когда иск в суде проиграет собственник квартиры и откажется своими силами вернуть все в прежнее состояние, квартира может быть выставлена на торги. Деньги за нее вернутся владельцу, но не все: судебные приставы вычтут необходимую сумму на устранение последствий перепланировки.
..........................
И из Российской Газеты еще статейка
..........................
http://www.rg.ru/2005/05/13/pereplanirovka.html
Новый Жилищный кодекс ужесточил требования к жильцам, решившим переустроить свое жилье без разрешения. Конечно, с точки зрения владельца квартиры, такое "вмешательство" малоприятно: ну почему нужно согласовывать с чиновниками перенос дверного проема или объединение раздельного санузла в одну просторную ванную комнату? Почему нужно платить большие деньги за проект, собирать справки, тратить силы и время в очередях и ожидании решения?..
Давайте посмотрим другую сторону медали. Повсеместная переделка вентиляционных коробов на кухнях типовых многоэтажек под ниши для холодильников в буквальном смысле перекрыла кислород жильцам нижних этажей - это общеизвестный факт. Не рассчитанные на тяжелые ванны-джакузи перекрытия в старых домах и хлипких пятиэтажках тоже неоднократно грозили уронить эти самые джакузи прямо на головы соседям снизу. А уж популярное объединение квартиры в "студию", когда за счет сноса стены кухня объединяется со столовой, вообще может привести к обрушению здания, если сносимая стена является несущей.
Так что хотим мы этого или не хотим, но согласовывать перепланировку нужно. Другое дело, что процедура эта должна быть максимально простой и необременительной. И в этом направлении новый жилищный закон сделал вполне определенные шаги. Хотя одновременно и ужесточил наказание за незаконно проведенные переделки.

Куда нужно обращаться за разрешением на перепланировку?

В Жилищном кодексе указано, что планируемые переделки проводятся "по согласованию с органом местного самоуправления". Обычно такими вопросами занимаются специальные комиссии при муниципалитетах либо районные отделения жилинспекции. Уточнить можно в вашей местной администрации.

Какие документы нужно собрать, чтобы получить разрешение на перепланировку?

1. Заявление о переустройстве и (или) перепланировке по единой для всей страны форме. Форма заявления утверждена правительством 28 апреля 2005 года и опубликована в "РГ" 6 мая и сегодня.
2. Правоустанавливающие документы на жилое помещение. Причем разрешено подавать не подлинники, а нотариально засвидетельствованные копии.
3. Проект переустройства и (или) перепланировки.
4. Технический паспорт помещения, которое вы собираетесь переделывать.
5. Письменное согласие всех членов семьи (даже временно отсутствующих), если перепланируется квартира, занимаемая по договору социального найма. Если перестройкой занимается собственник, согласия членов семьи, не являющихся сособственниками, не требуется.
6. Если вы живете в старом доме, представляющем историческую ценность, придется также заручиться заключением органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости запланированных перемен.

Очень важно, что перечень этих документов является, как говорят специалисты, "закрытым". То есть чиновники не имеют права требовать от вас предоставления дополнительно к перечисленным еще каких-либо документов. Кстати, в старом ЖК и правила, и порядок выдачи подобных документов устанавливали местные власти, и чиновничья "самодеятельность" не знала границ. Не случайно у нас полстраны переделали квартиры вообще без каких бы то ни было разрешений - слишком муторно (и дорого) было их заполучить.

В какие сроки выдается разрешение?

Принимая от вас заявление с прилагаемыми документами, специалист согласующего органа должен выдать вам расписку с датой. От нее и отсчитываются все сроки. Решение о согласовании (или, увы, отказе) должно быть принято в течение 45 дней, и еще максимум через три рабочих дня заявитель получает на руки соответствующий документ. Если решение положительное, можно звать строителей и начинать работу.

Что делать, если вам отказали?

Вообще-то отказать чиновнику по новому закону не так и просто. Во-первых, потому, что причин такого отказа всего три.
1. Не представлены какие-либо документы из вышеприведенного списка.
2. Документы поданы "в ненадлежащий орган" (хотя, заметим, вряд ли "ненадлежащий орган" эти документы у вас примет: зачем, если вопрос вне его компетенции?).
3. Проект перепланировки и (или) переустройства не соответствует требованиям законодательства.
Во-вторых, отказывая вам, чиновники обязаны указать конкретную причину такого решения, сославшись на имеющиеся нарушения.
Понятно, что, имея на руках решение "отказать" в письменной форме, его легче обжаловать в судебном порядке, и закон это вполне допускает.

Достаточно ли только получить разрешение?

Нет, не достаточно. Процедура переделки будет выполнена полностью по закону, если, получив разрешение и выполнив все предусмотренные проектом работы, вы не забудете пригласить приемочную комиссию (все из того же согласующего органа). Комиссия должна подтвердить, что все сделано правильно, подписать соответствующий акт. Более того, этот документ комиссия обязана отправить в организацию, ведущую учет объектов недвижимости.

Что грозит самовольным перепланировщикам?

Последствия неприятны. И собственник, и наниматель квартиры наказываются одинаково: орган по согласованию может обязать их привести жилье в прежнее "допеределочное" состояние. Конкретный срок в этом случае закон, к сожалению, не устанавливает (да и вряд ли это возможно - ведь объемы выполненных строительных работ могут быть самыми разными), указывает только, что он должен быть "разумным".
Впрочем, новый ЖК (кстати, в отличие от старого) допускает возможность "амнистии" уже сделанной перепланировки, ее узаконивания. Сделать это можно через суд в том случае, если выполненные работы не нарушили прав и интересов других граждан (в частности, соседей) и не создали угрозы их жизни и здоровью. (Такая угроза создается, например, если при перепланировке были нарушены несущие стены и конструкции.)

Правда ли, что за самовольную перепланировку можно вообще лишиться жилья?

В принципе правда. Хотя, возможно, правильнее было бы говорить не "самовольную", а "незаконную". Потому что ЖК допускает расторжение договора социального найма (то есть, по сути, выселение нарушителя из занимаемой им квартиры) и продажу с публичных торгов жилья, находящегося в собственности, только в том случае, если раньше суд отказался узаконить сделанные изменения. Сама процедура отчуждения жилья тоже производится в судебном порядке. Процесс инициируется все тем же органом по согласованию. То есть прежде чем лишиться квартиры, нарушители должны пройти (и проиграть) минимум два судебных процесса.

Что делать, если сами вы ничего не ломали, а купили уже переделанную квартиру?

Конечно, еще планируя покупку, необходимо убедиться, что если перепланировка имела место, то была выполнена законно. Сделать это очень просто: проверить техпаспорт квартиры и поэтажный план. При регистрации договора купли-продажи (как и любой другой сделки с жильем) "свежевыполненный" техпаспорт предъявляется обязательно, поэтому у продавца он должен быть. На поэтажном плане квартиры все переделки, все отличия от типовой планировки (если они выполнены без разрешения) показываются красными линиями. Это - если инспектор БТИ выезжал на место и добросовестно проводил обмеры квартиры. Наличие красного цвета на плане - сигнал для покупателя. Бывает, что план БТИ продавец получает в соответствии с типовой планировкой, тогда красных линий на нем не будет. В этом случае следует убедиться, что реальный план квартиры соответствует нарисованному, тогда у вас проблем не будет.
Если все же вы оказались владельцем уже переделанной квартиры, действия (и ответственность) те же самые, как если бы вы проводили реконструкцию самостоятельно.
В частности, Жилищный кодекс обязывает нового владельца отчужденной и проданной с торгов квартиры нарушителя устранить все незаконные переделки, причем орган, осуществляющий согласование, вновь назначает конкретный "разумный" срок для такой переделки.

  Ответить  
вверх
Консультации от известных специалистов и авторов многих книг